Nazaj na vrh strani

Sodni izvedenci so osebe, imenovane za neomejen čas s pravico in dolžnostjo, da sodišču na njegovo zahtevo podajo izvid in mnenje glede strokovnih vprašanj, za katera tako določa zakon ali glede katerih da mu je pri njihovi presoji potrebna pomoč strokovnjaka.

Sodni cenilci so osebe, imenovane za neomejen čas s pravico in dolžnostjo, da sodišču na njegovo zahtevo podajo izvid o gospodarskih lastnostih stvari ali pravice ter mnenje o njeni vrednosti oziroma vrednosti na njej povzročene škode.

Sodni cenilci in izvedenci za svoja dejanja odgovarjajo ministrstvu za pravosodje, kateri tudi skrbi za njihovo izobraževanje in usposabljanje ter jih imenuje.

ocene vrednosti nepremičnin pripravljajo sodni cenilci gradbene in kmetijske stroke. Delo sodnih cenilcev in izvedencev ureja Pravilnik o sodnih izvedencih in sodnih cenilcih.

Sodni cenilci in izvedenci smejo cenitve opravljati le po naročilu sodišča. Opravljajo pa lahko tudi cenitve nepremičnin države, pokrajin in občin.

4. Kaj je poročilo o ocenjevanju vrednosti?

Poročilo o ocenjevanju vrednosti je dokument, ki beleži navodila za nalogo, podlago in namen ocenjevanja vrednosti in rezultate analize, ki vodi do mnenja o vrednosti. Poročilo o ocenjevanju vrednosti lahko pojasnjuje tudi analitične procese, uporabljene pri izvedbi ocenjevanja vrednosti in predstavi smiselne informacije uporabljene pri analizi.
Poročilo o ocenjevanju vrednosti je lahko PISNO ali USTNO. Vrsta, vsebina in dolžina poročila se lahko spreminja glede na nameravano uporabo, zakonske zahteve, vrsto premoženja in naravo ter zapletenost naloge.

PISNO POROČILO (written report):
rezultati ocenjevanj so naročniku pisno sporočeni, kar vključuje elektronsko obveščanje. Pisna poročila so lahko listine s podrobnimi opisi, ki vsebujejo vse primerne pregledane materiale in opravljene analize, na osnovi katerih je pripravljen sklep o vrednosti. ali pa se skrajšane primerne listine z opisi, ki vključujejo občasne posodobitve vrednosti, oblike, ki jih uporabljajo vladne organizacije, ali pa so pisma naročnikom.

USTNO POROČILO (oral report):
rezultati ocenjavnja vrednosti, ki so naročniku ustno sporočeni ali predstavljeni pred sodiščem kot izvedensko mnenje ali v postopkih pričanja. Ustno poročilo mora biti podprto z delovno datoteko, slediti pa mora vsaj pisni povzetek ocenjevanja vrednosti.



5. Kaj je vrednost?

Vrednost je cena, za katero bi se najverjetneje pogodili kupci in prodajalci proizvodov in storitev, ki so na voljo za nakup. Vrednost določa hipotetično ali namišljeno ceno, za katero bi se najverjetneje pogodili kupci in prodajalci proizvodov ali storitev. Vrednost ni dejstvo, pač pa ocena najverjetnejše cene plačane za proizvod ali storitev, ki je na voljo za nakup ob določenem času.



6. Kaj je tržna vrednost (market value)?

Tržna vrednost je ocenjeni znesek za katerega naj bi si voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala premoženja na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile.



7.Kaj je tržna najemnina?

Tržna najemnina je ocenjeni znesek na katerega naj bi voljan najemodajalec dal v najem voljnemu najemojemalcu premoženje ali prostor v okviru premoženja na datum ocenjevanja vrednosti v transakciji med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustrezenem trženju, kjer sta stranki delovali seznanjeno, previdno in brez prisile. Kadar obravnavamo tržno najemnino moramo določiti tudi "ustrezne pogoje najema", ki izražajo tržno najemnino.




8. Kaj je poštena vrednost (fair value)?

Poštena vrednost je znesek za katerega naj bi seznanjeni in voljani stranki zamenjali sredstvo v transakciji med nepovezanimi in neodvisnimi osebami in neodvisnima strankama. Čeprav gre za stranki, ki se pogajata kot nepovezani in neodvisni, ni nujno, da je sredstvo izpostavljeno na širšem trgu, sporazumna cena pa lahko izraža specifične prednosti (ali pomankljivosti) lastništva vpletenih strank.

V računovodskih standardih se poštena vrednost običajno enači s tržno vrednostjo. Za druge namene se lahko poštena vrednost razlikuje od tržne vrednosti. Poštena vrednost zahteva oceno cene, ki je poštena za specifični stranki, upoštevajoč vsakokratne prednosti in pomankljivosti, ki jih vsak od njiju dobi v transakciji.



9. Kaj je hipotekarna posojilna vrednost (mortgage lending value)?

Hipotekarna posojilna vrednost pomeni vrednost nepremičnine, kakor jo določi cenilec s preudarno oceno tržljivosti nepremičnine v prihodnosti, tako da upošteva dolgoročne trajnostne vidike nepremičnine, običajne in lokalne razmere na trgu, trenutno uporabo in alternativne načine uporabe nepremičnine. Pri ocenjevanju hipotekarne posojilne vrednosti se špekulativni elementi ne upoštevajo.



10. Kaj je hipoteka (mortgage)?

Hipoteka je zastava upravičenja na premoženju za zavarovanje ali poroštvo vračila posojila z določilom poravanave odplačila. Če posojilojemalec (hipotetični dolžnik) ne izpolni obveze, ima posojilodajalec (hipotetični upnik) pravico izkoristiti zastavljeno premoženje.



11. Kaj je zemljiški dolg?

Zemljiški dolg je pravica zahtevati poplačilo določenega denarnega zneska iz vrednosti nepremičnine pred upniki s slabšim vrstnim redom. Lahko se ustanovi samo na nepremičnini, nastane na podlagi enostranskega pravnega posla, z vpisom v zemljiško knjigo in izstavitvijo zemljiškega pisma. Zelo je podoben hipoteki, le da ustanovitev poteka drugače. Zemljiški dolg ustanovi lastnik nepremičnine ali hipotekarni upnik. Zemljiški dolg je nekoncesoren (neodvisen). Prenos poteka ob zapadlosti. Prenehanje pa z izbrisom iz zemljiške knjige, s predložitvijo pisma. Obremenitev nepremičnine iz zemljiških dolgov ne sme presegati obremenitve iz hipoteke. Za spremembo ni potrebna privolitev ostalih imetnikov zemljiškega dolga ali hipoteke, ki imajo isti ali kasnejši vrstni red.



12. Kaj je vrednost za naložbenika?

Vrednost premoženja za določenega naložbenika ali skupino naložbenikov za določene naložbene cilje. Ta subjektivna zasnova povezuje določeno premoženje z določenim naložbenikom, skupino naložbenikov ali enoto z določljivimi naložbenimi cilji in/ali sodili.



13. Kaj je najgospodarnejša uporaba?

Najgospodarnejša uporaba je najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna, primerno upravičena in zakonsko dopustna, finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost premoženja, katerega vrednost se ocenjuje.